不動産売却の税金の計算：譲渡所得税・住民税（3,000万円控除・長期／短期・取得費5%）

Q: 不動産を売ったときの税金はどう計算しますか。

売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除 ＝ 課税譲渡所得 に、所有期間に応じた税率を掛けます。給与などとは分けて計算します（分離課税）。国税庁の例（売却1億4,500万円、取得費1億円、譲渡費用500万円、30年前に購入）では、課税譲渡所得4,000万円 × 15% ＝ 所得税6,000,000円、復興特別所得税126,000円、住民税2,000,000円です（No.3208）。

Q: 長期と短期の違いは？

売った年の1月1日 に所有期間が5年を超えていれば長期（所得税15%・住民税5%、合計20.315%）、5年以下なら短期（30%・9%、合計39.63%）です。1月1日で判定するので、例えば2020年中に買った不動産は2026年に売ると長期、2021年中に買ったものは2026年に売ると短期です（No.3202）。

Q: マイホームを売ったときの3,000万円控除とは？

自分が住んでいる（住まなくなってから3年目の年末までの）家と敷地を売ったときは、所有期間に関係なく 譲渡所得から最高3,000万円 を差し引けます。親子・夫婦など特別な関係の人に売った場合や、前年・前々年に同じ特例を使った場合などは使えません（No.3302）。確定申告が必要です。

Q: 10年超の軽減税率とは？

マイホームで、売った年の1月1日に家と敷地の所有期間がともに10年を超えていれば、課税長期譲渡所得の 6,000万円以下の部分が所得税10%・住民税4% （合計14.21%）になります。3,000万円控除と重ねて使えます（No.3305、地方税法附則34条の3）。

Q: 取得費が分からないときは？

先祖代々の土地や、昔買って金額が分からないときは、 売却価格の5% を取得費にできます。実際の取得費が5%より少ないときも5%にできます（No.3258）。相続や贈与でもらった不動産は、亡くなった人や贈与した人が買ったときの金額と時期を引き継ぎます（No.3270）。

Q: 建物の取得費はなぜ減るのですか。

建物は使ったり年数がたったりすると価値が減るので、購入代金から 減価償却費相当額 を差し引いたものが取得費です。事業に使っていない建物は「購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（6か月以上の端数は1年）」で、購入代金の95%までです（No.3261）。土地は減りません。

Q: 税金はいつ払いますか。

所得税と復興特別所得税は、 売った年の翌年2月16日から3月15日 までに確定申告をして納めます（No.3102）。住民税は、確定申告の内容をもとに翌年度分として課税され、売った年の翌年6月ごろから納めます。

最終確認：2026年10月3日国税庁（譲渡所得 No.3202・3208・3211・3258・3261・3302・3305）・地方税法

売却価格と、買ったときの金額・時期を入れると、土地・建物・マンションを売ったときの所得税・住民税を出します。建物の減価償却、取得費5%、長期・短期、マイホームの3,000万円控除と10年超の軽減税率、手元に残る額まで。

売却と購入のことを入れる

売却価格: 円土地と建物の合計
譲渡費用: 円仲介手数料・印紙代・測量費・取壊し費用など。仲介手数料の上限は1,056,000円
買った時期: 年月相続・贈与なら、亡くなった人・贈与した人が買った時期
売った時期: 年月
取得費: わからないときは売却価格の5%
土地の購入代金: 円購入手数料など、買うのにかかった費用も含める
建物の購入代金: 円土地だけなら0
建物の使い方
建物の構造: マンションは鉄筋コンクリート
減価償却費の合計: 円買ってから売るまでの毎年の減価償却費の合計
特例: マイホーム（住んでいた家）を売った 3,000万円特別控除と、10年超なら軽減税率

不動産を売ったときの税金（所得税・住民税）

1,570,755円

売却価格 30,000,000円 −（取得費 21,211,500円＋譲渡費用 1,056,000円）＝課税譲渡所得 7,732,000円

長期譲渡所得（売った年の1月1日に所有5年超）・税率 20.315%

所得税 1,159,800円＋復興特別所得税 24,355円＋住民税 386,600円

手元に残る額約27,373,245円（売却価格 − 譲渡費用 − 税金）

不動産を30,000,000円で売ったときの税金は1,570,755円（長期・課税譲渡所得7,732,000円）

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計算の内訳

項目	金額
売却価格（譲渡価額）	30,000,000円
取得費: 土地	− 15,000,000円
取得費: 建物購入代金 15,000,000円 − 減価償却費相当額 8,788,500円（21年）	− 6,211,500円
譲渡費用仲介手数料・印紙代・測量費など	− 1,056,000円
課税譲渡所得千円未満切り捨て	7,732,000円
所得税	1,159,800円
復興特別所得税所得税 × 2.1%	24,355円
住民税翌年度に課税	386,600円
税金の合計	1,570,755円

※ 所得税・住民税の1円未満は切り捨てて表示。実際の申告では、ほかの所得とあわせて百円未満を切り捨てます。特別控除は、マイホームの3,000万円のほかに収用等（5,000万円）や相続した空き家（3,000万円または2,000万円）などがあります（No.1440）。

不動産を売ったときの税率

区分	所得税	住民税	合計
短期（5年以下）	30%（復興込み 30.63%）	9%	39.63%
長期（5年超）	15%（復興込み 15.315%）	5%	20.315%
マイホーム・10年超（6,000万円以下）	10%（復興込み 10.21%）	4%	14.21%

※ 所有期間は売った年の1月1日で判定。軽減税率の6,000万円を超える部分は所得税15%・住民税5%です。

事業に使っていない建物の償却率

構造	償却率
木造	0.031
木骨モルタル	0.034
鉄筋コンクリート	0.015
軽量鉄骨（3mm以下）	0.036
軽量鉄骨（3〜4mm）	0.025

※ 国税庁 No.3261 の表（耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率）。減価償却費相当額＝建物の購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数。

仲介手数料の計算印紙税（売買契約書）減価償却の計算相続税の計算

よくある質問

不動産を売ったときの税金はどう計算しますか。

売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除＝課税譲渡所得に、所有期間に応じた税率を掛けます。給与などとは分けて計算します（分離課税）。国税庁の例（売却1億4,500万円、取得費1億円、譲渡費用500万円、30年前に購入）では、課税譲渡所得4,000万円 × 15% ＝所得税6,000,000円、復興特別所得税126,000円、住民税2,000,000円です（No.3208）。

長期と短期の違いは？

売った年の1月1日に所有期間が5年を超えていれば長期（所得税15%・住民税5%、合計20.315%）、5年以下なら短期（30%・9%、合計39.63%）です。1月1日で判定するので、例えば2020年中に買った不動産は2026年に売ると長期、2021年中に買ったものは2026年に売ると短期です（No.3202）。

マイホームを売ったときの3,000万円控除とは？

自分が住んでいる（住まなくなってから3年目の年末までの）家と敷地を売ったときは、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。親子・夫婦など特別な関係の人に売った場合や、前年・前々年に同じ特例を使った場合などは使えません（No.3302）。確定申告が必要です。

10年超の軽減税率とは？

マイホームで、売った年の1月1日に家と敷地の所有期間がともに10年を超えていれば、課税長期譲渡所得の6,000万円以下の部分が所得税10%・住民税4%（合計14.21%）になります。3,000万円控除と重ねて使えます（No.3305、地方税法附則34条の3）。

取得費が分からないときは？

先祖代々の土地や、昔買って金額が分からないときは、売却価格の5%を取得費にできます。実際の取得費が5%より少ないときも5%にできます（No.3258）。相続や贈与でもらった不動産は、亡くなった人や贈与した人が買ったときの金額と時期を引き継ぎます（No.3270）。

建物の取得費はなぜ減るのですか。

建物は使ったり年数がたったりすると価値が減るので、購入代金から減価償却費相当額を差し引いたものが取得費です。事業に使っていない建物は「購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（6か月以上の端数は1年）」で、購入代金の95%までです（No.3261）。土地は減りません。

税金はいつ払いますか。

所得税と復興特別所得税は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をして納めます（No.3102）。住民税は、確定申告の内容をもとに翌年度分として課税され、売った年の翌年6月ごろから納めます。

出典と適用年度

適用年度：令和8年4月1日現在の法令最終確認：2026年10月3日

国税庁: No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）（取得費・譲渡費用・長期と短期）
国税庁: No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（15%・住民税5%、計算例）
国税庁: No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（30%・住民税9%、計算例）
国税庁: No.3258 取得費が分からないとき（売った金額の5%）
国税庁: No.3261 建物の取得費の計算（非業務用建物の償却率）
国税庁: No.3302 マイホームを売ったときの特例（3,000万円の特別控除）
国税庁: No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（所有10年超）
国税庁: No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
国税庁: No.3102 譲渡所得の申告期限（翌年2月16日〜3月15日）
e-Gov法令検索: 地方税法（附則第34条の3 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得に係る住民税の特例: 6,000万円以下4%）

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