住宅ローン借り換えシミュレーション：諸費用を入れても得する？
今のローンの残高・金利と、借り換え後の金利を入れると、諸費用を含めた総支払額で比べます。毎月の返済の差、諸費用を取り戻す期間、諸費用もローンに含める場合、住宅ローン控除の注意まで。
今のローンと借り換え後を入れる
- 万円
- %
- 年
- %
- 年 残りの期間と同じにすると比べやすい
諸費用
- 個 一戸建ては土地と建物で2つ。マンションは登記簿で確認
- ローンの契約書
- 万円 見積もりの額
- 万円
- 万円 今のローンの繰上返済手数料など
借り換えで減る総支払額
2,281,590円
毎月の返済 99,984円 → 91,971円（8,013円減る）
総支払額: 今のまま 29,995,049円、借り換え 27,713,459円（うち諸費用 122,000円）
諸費用は、毎月の差で約1年4か月で取り戻せる計算です
金融機関の手数料・保証料と司法書士の報酬（見積もりの額）を入れると、より正確になります
残高25,000,000円を年1.5%から0.8%に借り換えると、総支払額は2,281,590円減る本サイトは公的機関ではありません。住宅金融支援機構（【フラット３５】）が公表している資料を出典として引用している、独立した民間のサイトです。
個人情報の入力は一切不要です。氏名・住所・電話番号・メールアドレス・口座番号・マイナンバー・パスワードを求めることはありません。入力した数値はお使いのブラウザの中だけで計算され、送信も保存もされません。
今のままと借り換えの比較
| 項目 | 今のまま円 | 借り換え円 |
|---|---|---|
| 借入額（残高） | 25,000,000 | 25,000,000 |
| 金利（年） | 1.5% | 0.8% |
| 返済期間 | 25年 | 25年 |
| 毎月の返済 | 99,984 | 91,971 |
| 総返済額 | 29,995,049 | 27,591,459 |
| うち利息 | 4,995,049 | 2,591,459 |
| 諸費用（現金で払う分） | 0 | 122,000 |
| 総支払額 | 29,995,049 | 27,713,459 |
借り換えの諸費用
| 費用 | 金額円 |
|---|---|
| 登録免許税（抵当権の設定 0.4%） | 100,000 |
| 登録免許税（抵当権の抹消） | 2,000 |
| 印紙税（ローンの契約書） | 20,000 |
| 合計 | 122,000 |
※ 返済額は、毎月の利息を「残高 × 年利 ÷ 12」の円未満切り捨てで計算（住宅金融支援機構のシミュレーションと同じ）。金利はずっと変わらないものとして計算。団体信用生命保険料や、保証料を金利に上乗せする場合は、その分を見積もりの額か金利に入れてください。
よくある質問
借り換えで得するかどうかは、どう判断しますか。
毎月の返済額だけでなく、諸費用を含めた総支払額で比べます（住宅金融支援機構の借換えシミュレーションと同じ考え方）。たとえば残高2,500万円・残り25年を年1.5%から0.8%に借り換え、諸費用が772,000円なら、毎月は8,013円減り、総支払額は1,631,590円減ります。
借り換えの諸費用には何がありますか。
今のローンの抵当権の抹消（登録免許税・司法書士の報酬）、新しいローンの事務手数料・保証料・団体信用生命保険料、新しいローンの契約書の印紙税、新しい抵当権の設定（登録免許税・司法書士の報酬）などです（住宅金融支援機構）。金額は金融機関によって違うので、見積もりで確認します。
借り換えの登録免許税はいくら？
新しい抵当権の設定は借入額の0.4%、今の抵当権の抹消は不動産1個につき1,000円です（登録免許税法）。家を買ったときの0.1%の軽減（租税特別措置法75条）は、住宅の新築・取得のための借入れで取得後1年以内の登記に限られるため、借り換えには使えません。
借り換えても住宅ローン控除は受けられますか。
新しいローンが前のローンの返済のためであることが明らかで、返済期間10年以上などの要件に当てはまれば、引き続き受けられます。控除の期間は延びません。借入額が借り換え直前の残高より多いときは、対象は「年末残高 × 直前の残高 ÷ 新しい借入額」です（国税庁 No.1233）。
諸費用もローンに含めるとどうなりますか。
手元の現金は減りませんが、借入額が増えるので利息も増え、登録免許税・印紙税も少し上がります。このページの「諸費用の払い方」で比べられます。
出典と適用年度
- 住宅金融支援機構
- 借換えシミュレーション（借り換えの諸費用・総支払額で比べる）
- e-Gov法令検索
- 登録免許税法（第15条・第19条、別表第一）
- e-Gov法令検索
- 租税特別措置法（第75条 住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減）
- 国税庁
- No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき
- 国税庁
- No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで
本ツールの計算結果は概算です。実際の返済額は、金融機関の計算方法（初回の日割り利息、端数の扱い、金利の見直しの決まりなど）や手数料・保証料で変わります。借りる前に、金融機関の返済予定表でご確認ください。
要点
- 総支払額で比べる
諸費用を含めて - 抵当権の設定
借入額の0.4%（軽減なし） - 抵当権の抹消
不動産1個につき1,000円 - 住宅ローン控除
要件を満たせば続く（期間は延びない）