住宅ローン返済シミュレーション：毎月の返済額・総返済額・繰り上げ返済

Q: 3,000万円を35年で借りると毎月いくらですか。

元利均等返済・ボーナス払いなしで、年0.5%なら 77,875円 、年1%なら84,685円、年1.5%なら91,855円、年2%なら99,378円です。総返済額は年1.5%で3,857.9万円（うち利息857.9万円）になります。

Q: 元利均等返済と元金均等返済はどちらが得ですか。

総返済額は元金均等のほうが少なく なりますが、返済の最初の負担は元金均等のほうが重くなります。住宅金融支援機構の計算例（2,000万円・年1.5%・30年）では、総返済額は元利均等が24,848,426円（毎月69,024円）、元金均等が24,512,368円で、差は336,058円です。このページの計算はこの例と1円まで一致します（元金均等の返済額は初回80,555円から毎月少しずつ減ります）。

Q: 繰り上げ返済は期間短縮型と返済額軽減型のどちらがいいですか。

同じ額なら、 利息が多く減るのは期間短縮型 です。3,000万円・年1.5%・35年で、10年目の終わりに100万円を繰り上げ返済すると、期間短縮型は利息が441,316円減って返済が1年3か月早く終わり、返済額軽減型は利息が199,766円減って毎月の返済額が91,855円から87,855円になります。毎月の負担を軽くしたいときは返済額軽減型です。

Q: 金利が上がったら返済額はどうなりますか。

3,000万円・35年を年0.5%で借りて、6年目から年1.5%に上がると、毎月の返済額は77,875円から 89,830円 になり、総返済額は430.4万円増えます。このページは、金利が変わった年から、残りの元金と回数で返済額を計算し直します（住宅金融支援機構のシミュレーションと同じ）。返済額を見直す時期や上限は金融機関の契約によって違います。

Q: ボーナス払いはいくらまでできますか。

【フラット３５】では、6か月ごとのボーナス払いは 借入額の40%以内 です（1万円単位）。ボーナス払いの分は、年利の半分を6か月ごとの利率として、毎月払いとは別に計算します。

Q: 利息はどう計算しますか。

毎月の利息は 「残高 × 年利 ÷ 12」 で、円未満は切り捨てます。元利均等返済の毎月の返済額は「借入額 × 月利 ×（1＋月利） 回数 ÷｛（1＋月利） 回数 − 1｝」（円未満切り捨て）で、最終回で端数を調整します。実際の返済額は、初回の日割り利息や金融機関の端数の扱いで少し変わることがあります。

最終確認：2026年10月3日住宅金融支援機構【フラット３５】の計算例と1円まで一致元利均等・元金均等・ボーナス払い

借入額・金利・返済期間を入れると、毎月の返済額と総返済額（利息）を出します。元金均等、ボーナス払い、途中で金利が上がったとき、繰り上げ返済（期間短縮型・返済額軽減型）、年ごとの返済表、金利別の早見表まで。

借入額・金利・期間を入れる

借入額: 万円
金利（年）: % 金融機関の適用金利
返済期間: 年
返済方法
ボーナス払い: 借入額のうちボーナス月に返す割合（40%まで）

毎月の返済額

91,855円

総返済額 38,579,007円（うち利息 8,579,007円）

住宅ローン3,000万円・年1.5%・35年: 毎月91,855円、総返済額38,579,007円

本サイトは公的機関ではありません。住宅金融支援機構（【フラット３５】）が公表している資料を出典として引用している、独立した民間のサイトです。

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途中で金利が変わったら

金利が変わる年
変わった後の金利（年）: %

金利が変わる年を選ぶと、その年からの毎月の返済額を出します（変動金利・固定期間が終わったときなど）

繰り上げ返済

繰り上げ返済する額: 万円しないときは0
いつ
方法: 期間短縮型は返済額そのままで早く終わる。返済額軽減型は期間そのままで毎月が下がる

繰り上げ返済する額を入れると、減る利息と、早く終わる期間（または下がる毎月の返済額）を出します

年ごとの返済表

元金利息

年	返済額円	うち利息円	年末の残高円
1年目	1,102,260	445,492	29,343,232
2年目	1,102,260	435,572	28,676,544
3年目	1,102,260	425,502	27,999,786
4年目	1,102,260	415,280	27,312,806
5年目	1,102,260	404,905	26,615,451
6年目	1,102,260	394,371	25,907,562
7年目	1,102,260	383,682	25,188,984
8年目	1,102,260	372,827	24,459,551
9年目	1,102,260	361,811	23,719,102
10年目	1,102,260	350,628	22,967,470
11年目	1,102,260	339,276	22,204,486
12年目	1,102,260	327,749	21,429,975
13年目	1,102,260	316,052	20,643,767
14年目	1,102,260	304,177	19,845,684
15年目	1,102,260	292,127	19,035,551
16年目	1,102,260	279,887	18,213,178
17年目	1,102,260	267,468	17,378,386
18年目	1,102,260	254,860	16,530,986
19年目	1,102,260	242,060	15,670,786
20年目	1,102,260	229,069	14,797,595
21年目	1,102,260	215,880	13,911,215
22年目	1,102,260	202,492	13,011,447
23年目	1,102,260	188,904	12,098,091
24年目	1,102,260	175,108	11,170,939
25年目	1,102,260	161,104	10,229,783
26年目	1,102,260	146,892	9,274,415
27年目	1,102,260	132,462	8,304,617
28年目	1,102,260	117,812	7,320,169
29年目	1,102,260	102,944	6,320,853
30年目	1,102,260	87,852	5,306,445
31年目	1,102,260	72,531	4,276,716
32年目	1,102,260	56,978	3,231,434
33年目	1,102,260	41,192	2,170,366
34年目	1,102,260	25,165	1,093,271
35年目	1,102,167	8,896	0

※ 利息は毎月「残高 × 年利 ÷ 12」、ボーナス払いの分は6か月ごとに「残高 × 年利 ÷ 2」で、円未満切り捨て。返済額も円未満切り捨てで、最終回で調整（住宅金融支援機構のシミュレーションと同じ）。繰り上げ返済は、その年の最後の返済のあとに、毎月払いとボーナス払いの残高の割合で充てます。手数料・保証料・団体信用生命保険料は含みません。

金利別の早見表（3,000万円・35年）

金利	毎月円	総返済額円	うち利息円
年0.5%	77,875	32,707,560	2,707,560
年0.75%	81,235	34,118,671	4,118,671
年1%	84,685	35,567,804	5,567,804
年1.25%	88,225	37,054,707	7,054,707
年1.5%	91,855	38,579,007	8,579,007
年1.75%	95,573	40,140,543	10,140,543
年2%	99,378	41,738,968	11,738,968
年2.5%	107,248	45,044,199	15,044,199
年3%	115,455	48,490,768	18,490,768

※ 上で入れた借入額・期間・返済方法・ボーナス払いで計算（元金均等は初回の額）。

不動産取得税の計算登録免許税の計算固定資産税の計算坪・平米の換算

よくある質問

3,000万円を35年で借りると毎月いくらですか。

元利均等返済・ボーナス払いなしで、年0.5%なら77,875円、年1%なら84,685円、年1.5%なら91,855円、年2%なら99,378円です。総返済額は年1.5%で3,857.9万円（うち利息857.9万円）になります。

元利均等返済と元金均等返済はどちらが得ですか。

総返済額は元金均等のほうが少なくなりますが、返済の最初の負担は元金均等のほうが重くなります。住宅金融支援機構の計算例（2,000万円・年1.5%・30年）では、総返済額は元利均等が24,848,426円（毎月69,024円）、元金均等が24,512,368円で、差は336,058円です。このページの計算はこの例と1円まで一致します（元金均等の返済額は初回80,555円から毎月少しずつ減ります）。

繰り上げ返済は期間短縮型と返済額軽減型のどちらがいいですか。

同じ額なら、利息が多く減るのは期間短縮型です。3,000万円・年1.5%・35年で、10年目の終わりに100万円を繰り上げ返済すると、期間短縮型は利息が441,316円減って返済が1年3か月早く終わり、返済額軽減型は利息が199,766円減って毎月の返済額が91,855円から87,855円になります。毎月の負担を軽くしたいときは返済額軽減型です。

金利が上がったら返済額はどうなりますか。

3,000万円・35年を年0.5%で借りて、6年目から年1.5%に上がると、毎月の返済額は77,875円から89,830円になり、総返済額は430.4万円増えます。このページは、金利が変わった年から、残りの元金と回数で返済額を計算し直します（住宅金融支援機構のシミュレーションと同じ）。返済額を見直す時期や上限は金融機関の契約によって違います。

ボーナス払いはいくらまでできますか。

【フラット３５】では、6か月ごとのボーナス払いは借入額の40%以内です（1万円単位）。ボーナス払いの分は、年利の半分を6か月ごとの利率として、毎月払いとは別に計算します。

利息はどう計算しますか。

毎月の利息は「残高 × 年利 ÷ 12」で、円未満は切り捨てます。元利均等返済の毎月の返済額は「借入額 × 月利 ×（1＋月利）^回数 ÷｛（1＋月利）^回数 − 1｝」（円未満切り捨て）で、最終回で端数を調整します。実際の返済額は、初回の日割り利息や金融機関の端数の扱いで少し変わることがあります。

出典と適用年度

適用年度：住宅金融支援機構のシミュレーションの計算方法最終確認：2026年10月3日

住宅金融支援機構【フラット３５】: 元利均等返済・元金均等返済（2,000万円・年1.5%・30年の計算例）
住宅金融支援機構【フラット３５】: 借入希望金額から返済額を計算（ボーナス払いは借入額の40%以内）

本ツールの計算結果は概算です。実際の返済額は、金融機関の計算方法（初回の日割り利息、端数の扱い、金利の見直しの決まりなど）や手数料・保証料で変わります。借りる前に、金融機関の返済予定表でご確認ください。